關于加強汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調研報告

關于加強汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調研報告
+ i! _( K1 D- Z    為規(guī)范汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障小區(qū)業(yè)主的合法權益，近期，我對我縣的住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調研，現(xiàn)將有關情況報告如下：
+ t, a1 j6 ~% @$ \+ k    一、汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
. _) m# q2 b7 M- a5 Z8 D3 N( `    （一）汶上縣的物業(yè)管理市場發(fā)展迅速。近幾年來，隨著我縣經濟社會的快速發(fā)展和城市大規(guī)模拆遷改造，房地產開發(fā)建設快速推進，開發(fā)面積逐年增大，成規(guī)模的住宅小區(qū)也逐年增多。目前，我縣現(xiàn)有建成住宅小區(qū)29處，建筑面積160萬平方米，正在建設的住宅小區(qū)6個，建筑面積95萬平方米。住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，物業(yè)服務企業(yè)從一家發(fā)展到現(xiàn)有的7家（外地企業(yè)1家），管理著17個住宅小區(qū)，管轄面積102萬平方米。
3 }$ j" P( w5 e# k  M# R9 s. l    （二）物業(yè)組織機構和從業(yè)人員培訓進一步加強。為了加強我縣物業(yè)服務行業(yè)的管理，提高物業(yè)管理水平，房管局及時成立了物業(yè)監(jiān)管辦公室，負責全縣物業(yè)服務企業(yè)的資質審查，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的選舉指導、監(jiān)督，小區(qū)物業(yè)的招投標、物業(yè)服務合同的履行及物業(yè)監(jiān)督管理工作。為進一步提高物業(yè)從業(yè)人員的綜合素質，房管局加大對物業(yè)從業(yè)人員培訓力度，先后組織物業(yè)從業(yè)人員赴濟南、煙臺、青島等地區(qū)培訓學習，進一步提高從業(yè)人員的管理水平和業(yè)務素質，提高了物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員的持證上崗率。按照“優(yōu)質優(yōu)價、質價相符”的原則，規(guī)范物業(yè)服務范圍和收費標準，使物業(yè)管理逐步走向市場。同時，以省市開展《山東省物業(yè)管理條例》宣傳周活動為契機，通過懸掛過街條幅、印發(fā)宣傳單、設立宣傳站、利用宣傳車等方式，在縣城區(qū)主要街道、住宅小區(qū)大力開展了宣傳活動，努力做到家喻戶曉，收到了良好的效果。
9 j4 c1 J, I2 H' p  E    （三）小區(qū)配套設施逐步完善。為給小區(qū)居民提供一個良好的居住環(huán)境，對?；刍▓@、工礦小區(qū)、泉河花園、西紅園小區(qū)、小樓東區(qū)等住宅小區(qū)安裝了監(jiān)控設備，加強了安全管理，增強了防盜措施，消除了居民的后顧之憂。對福慧花園、工礦小區(qū)、泉河花園、小樓等小區(qū)進行了道路和綠化改造，因地制宜，栽種名貴樹種、花草25種，建設了兩處涼亭，新增綠化面積8000多平方米，各小區(qū)均達到了綠化面積25%的標準要求，創(chuàng)造了優(yōu)美舒適健康的人居環(huán)境。積極結合?；燮瑓^(qū)拆遷改造，移栽苗木補種金都花園和德順小區(qū)，增加兩個小區(qū)的綠化面積。對兩個小區(qū)的道路、路沿石進行鋪設修理，受到了小區(qū)居民的贊揚。
8 K) K) ]$ d; J# J& M+ W( H    二、當前住宅小區(qū)存在的主要問題
我縣的物業(yè)管理工作雖然有了較快的發(fā)展，但在發(fā)展過程中仍存在著一些問題，阻礙了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，突出表現(xiàn)在：
3 D1 v: W! f5 L  q    一是小區(qū)配套設施嚴重不足。開發(fā)商為追逐利潤，不能按照規(guī)劃設計方案進行開發(fā)建設，重開發(fā)輕管理甚至不管理，重商業(yè)門面房建設輕配套設施建設，造成小區(qū)設施不配套，物業(yè)管理不規(guī)范。目前，我縣開發(fā)建設的長樂湖小區(qū)、北辰小區(qū)及其他小區(qū)大都存在小區(qū)設施不配套的問題，有些小區(qū)根本沒有配套設施，只有一間門衛(wèi)房，這給小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理造成困難。
6 h# V. K# _% N    二是物業(yè)質量保修金沒有完全到位。許多建設單位銷售完房子就一走了之，房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題，小區(qū)業(yè)主就找物業(yè)解決，而建設單位沒有繳納房屋質量保證金，物業(yè)對小區(qū)業(yè)主反映的問題無力解決，給小區(qū)物業(yè)后續(xù)的管理造成困難。
3 W: X+ \. u5 X) K/ \    三是有關部門監(jiān)管不力。規(guī)劃、建設、房管、國土、執(zhí)法、供電、有線電視、網通等部門在小區(qū)開發(fā)建設上協(xié)調不力，監(jiān)管不到位，致使小區(qū)開發(fā)功能不全，設施不配套，造成亂拉明線、破路等現(xiàn)象的出現(xiàn)，影響了小區(qū)的美觀。部分專業(yè)經營單位還未實現(xiàn)向最終用戶收取費用，而委托物業(yè)代收，增加了物業(yè)管理成本，甚至造成業(yè)主與物業(yè)管理單位的矛盾。
    四是舊住宅小區(qū)功能不全。我縣許多舊的住宅小區(qū)都是由原單位自行建設的，既不具備現(xiàn)代物業(yè)管理的基本功能，也沒有相應的改造資金，實施物業(yè)管理難度較大。
    五是物業(yè)管理收費難。受計劃經濟的影響，小區(qū)居民對物業(yè)管理不理解，交費意識不強。有的甚至認為物業(yè)管理單位是事業(yè)單位不是企業(yè)，不應當收費。
    六是物業(yè)管理水平低。物業(yè)管理單位水平參差不齊，物業(yè)從業(yè)人員持證上崗率低，服務項目少，服務意識不強。
+ W# q- k9 u" s    三、加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議
  l: n& ]: @4 q* c$ j2 C% w+ s    （一）強化規(guī)劃設計，嚴把前期審核關。嚴格按照住宅小區(qū)設計規(guī)范對小區(qū)進行規(guī)劃設計建設，按照《山東省物業(yè)管理條例》第二十條“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位的意見”。要對小區(qū)的配套設施、綠化、道路等進行定量、定位，并在規(guī)劃設計中明確標注出來。對小區(qū)的供電、供排水、有線電視、電話、寬帶、燃氣、供熱等專業(yè)經營設備統(tǒng)一規(guī)劃，按照雨水、污水分流，先地下后地上的原則進行統(tǒng)一建設，避免出現(xiàn)重復建設，影響小區(qū)美觀。
    （二）建立聯(lián)席會議制度，嚴把綜合驗收關。按照《山東省物業(yè)管理條例》第二十四條“建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經營單位對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)”。建立由規(guī)劃、建設、房管、國土、執(zhí)法、消防、供電、供水、電信、廣播電視局等部門參加的小區(qū)建設綜合驗收聯(lián)席會議，共同對小區(qū)的開發(fā)建設進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題督促有關部門立即進行整改。凡是前期小區(qū)配套設施、專業(yè)經營設備、物業(yè)服務合同落實不到位或整改不到位的，不得發(fā)放商品房預售證書；不具備入住條件的，不得進行綜合驗收。
& E; W. U9 D5 ^0 F% _9 h7 Y9 G  I0 I    （三）設立質量保修金專戶，強化房屋質量監(jiān)管。按照《山東省物業(yè)管理條例》第七十五條“新建物業(yè)實行質量保證金制度”。建設單位按照物業(yè)建筑安裝總造價的3%-5%一次性向物業(yè)主管部門交存物業(yè)質量保修金，縣物業(yè)主管部門設立專戶進行監(jiān)管，對保修期內房屋出現(xiàn)質量問題進行維修，切實保障小區(qū)業(yè)主的合法權益，維修期滿將剩余資金本息余額返給建設單位。
    （四）成立小區(qū)大會和業(yè)主委員會，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理。對已入住的住宅小區(qū)，應盡快成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，制定小區(qū)管理規(guī)約，簽訂物業(yè)服務合同，對小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理。
    （五）加大業(yè)務培訓，提高物業(yè)服務水平。加大對物業(yè)服務從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)人員上崗持證率。大力培育和扶持發(fā)展規(guī)范化的物業(yè)管理企業(yè)，逐步規(guī)范房地產市場物業(yè)管理秩序，引導物業(yè)管理走向專業(yè)化、品牌化經營。加強物業(yè)經營行為的管理，提高準入門檻，建立資質評定制度，清退不達標準的物業(yè)管理企業(yè)，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，為居民提供優(yōu)良的物業(yè)服務。
    （六）加大宣傳力度，營造良好輿論氛圍。充分利用電視臺、設置咨詢臺、發(fā)放宣傳單等方式，向社會及小區(qū)居民宣傳新的物業(yè)政策，努力營造良好輿論氛圍，引導他們正確理解實施物業(yè)管理帶來的好處，樹立實施物業(yè)管理物有所值的觀念，消除他們的疑慮，進一步促進和諧社會、和諧小區(qū)建設。（城市建設組  劉傳松）

物業(yè)管理很必要，最重要的政府管理一定要跟上。